买卖二手房怎么签合同才公平?如何防止中介卷钱跑路?……27日,济南市住房保障和房产管理局、济南市工商局召开新闻发布会,公布了《济南市存量房屋买卖合同》示范文本,对二手房买卖过程中买卖双方和中介的服务行为进行了规范,明确了买卖各方的权利和义务。
27日发布的示范文本中,根据不同需求,分为《济南市房地产经纪服务合同》(出售委托)、《济南市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)、《济南市存量房买卖合同》(自行成交版)3个部分。由于目前省城90%以上的二手房买卖都通过中介公司来完成,因此两部门负责人重点就经纪成交版进行了解读。
对于买卖二手房,购房者最关心的就是资金安全问题,此前也发生了中介卷款跑路的事情。哪些钱是该交给中介的?哪些钱是中介不能碰的?示范合同中对此都做出了明确规定。
在合同第二条中有关“房款支付”的条文明确规定,签订合同时,买受人向出卖人支付的定金,可抵房屋价款。济南市房管局副局长李胜伟表示,这条规定明确了买房定金是直接交给卖房者而非中介,原则上来说,中介不得经手房屋的交易资金。记者了解到,此前很多二手房交易中,购房定金都交给了中介,一旦后期交易出现问题就很难解决。
李胜伟介绍,中介收取的主要是佣金,具体佣金收取多少也有明确说明。
在实际的二手房交易过程中,存在着中介机构代替购房者办理贷款等业务收费的情况。对此示范文本规定,除房屋佣金外,经纪机构为买卖双方提供代办贷款等其他服务的,应当向买卖双方说明服务内容、收费标准等情况,经买卖双方同意后,另行签订合同,这也在一定程度上约束了中介的乱收费行为。
在新合同实施前,二手房买卖合同各家中介各有不同,在相关条款设定上,购房者相对处于弱势和被动地位,一旦出现纠纷,权利难以得到保证。对此,新合同明确了中介经纪机构的违约责任。
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中介机构要为房屋信息真实性“负责”
房款交纳有两种方式
在二手房买卖过程中,资金的安全性是买卖双方最为关心的。
对此,新版合同中在房款交纳条文中,特别为买卖双方确定了两种方式进行选择,一种为资金监管,另一种为自行交割。如果当事人选择资金监管交割房款的,经纪机构有义务协助当事人办理资金监管有关事项。
据介绍,资金监管的具体程序包括:买卖双方与服务中心签订《济南市存量房交易资金托管协议》,买方将交易资金先存入专用账户,产权过户登记完成,确认买方可以领取房产证后,再从专用账户中将交易资金划入卖方账户。
明确维修资金过户
很多人购买二手房,就是为了落户和方便孩子上学。但现实生活中,很多人将房屋出售后却不迁户口,让新房主无计可施。
为了解决这一问题,新版合同也有相关约定:为保障该房屋的交付、户籍迁出等事项的履行,买卖双方可以做出相关的约定。
除了户口,房屋维修资金也是要随房屋产权进行转移的,但很多人买卖二手房后都忘记办理该项业务。对此合同中约定,房屋若建立了专项维修资金,账户中资金随房屋所有权同时转让,出卖人同意本房屋专项维修资金过户、变更至买受人名下。
不使用规范文本将受罚
示范合同文本从10月27日开始实施,但目前许多中介都有自己的合同文本,如果中介不执行新的文本该怎么办?
李胜伟表示,今后房屋中介机构都要在营业场所醒目位置公示房地产经纪服务合同、房屋买卖合同,今后凡已取得所有权证的房屋再上市交易都应使用规范合同文本,房管部门在受理经纪服务纠纷时,凡未按要求使用规范文本的,将被处罚。
记者还了解到,新合同近期将纳入存量房网签系统中使用。
中介机构的责任大了
从以往的二手房市场交易纠纷情况看,很多人购买的二手房却出现了抵押等产权纠纷,导致无法正常过户。因经纪机构在合同签订前未充分了解房屋出售信息、未及时告知可能影响交易的潜在因素、房屋交易相关法律规章知识及注意事项等产生纠纷的比例较高。
合同示范文本对此做出明确规定,中介机构应查看委托出售房屋及房屋权属证书,查看买卖双方的身份证明等有关资料,查询该房屋是否符合转让条件。协助买受人了解房屋相关信息,并书面告知由出卖人提供的房屋及其附属房屋、设施设备等存在瑕疵和房屋权利受限制等情况。
