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32城大宗交易同比上升近7成,8成项目挂牌价在1亿内

来源:丁祖昱评楼市 | 作者:广泰评估 | 发布时间:2024-06-27 | 31 次浏览 | 分享到:
近期,房地产行业大宗交易活跃。在整体市场持续筑底背景下,不少企业正加快资产处置。据克而瑞资管(CAIC)监测显示,2024年5月中国内地大宗物业成交总额48.5亿元,较2023年同期上升68.8%,总成交单数16笔,较2023年同期增加4笔,单笔成交金额3.03亿元,同比上升26.8%。

近期,房地产行业大宗交易活跃。

  在整体市场持续筑底背景下,不少企业正加快资产处置。

  据克而瑞资管(CAIC)监测显示,2024年5月中国内地大宗物业成交总额48.5亿元,较2023年同期上升68.8%,总成交单数16笔,较2023年同期增加4笔,单笔成交金额3.03亿元,同比上升26.8%。

  从近五年大宗资产交易情况来看,2024年5月大宗市场成交规模虽远不及2022年之前,但较2023年有明显回升,同时也较4月成交规模有小幅增加。

  目前大宗市场虽部分优质资产表现稳定,但市场投资情绪还较为谨慎、趋于保守。

  我们认为,近期房企非住项目出售均为应对债务进行资产变现,房企化债之路依然任重道远。

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  克而瑞资管(CAIC)监测显示,截至2024年5月底,中国内地32城大宗物业挂牌总价约为1.97万亿元,环比增加4.1%,全国大宗物业总挂牌数环比增加7.1%,环比涨幅略有扩大。

  在克而瑞资管监测的单笔挂牌金额超3000万元的大宗独栋资产项目中,北京上海办公项目挂牌量占比最高,均接近7成。二线城市中,南京、天津办公项目挂牌量占比最小,均在2成左右。

  成交方面,2024年5月中国内地大宗物业成交总额48.5亿元,较2023年同期上升68.8%,总成交单数16笔,同比上升33.3%,单笔成交金额同比上升26.8%至3.03亿元。


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  从近五年大宗资产交易情况来看,2024年5月大宗市场成交规模虽远不及2022年之前,但较2023年有明显回升,同时也较4月成交规模有小幅增加。

  累计来看,2024年前5月中国内地大宗物业成交总额353亿元,同比降低33.6%,降幅收窄4.6个百分点。单笔成交额依旧处于低位。


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  2024年5月16笔交易中13笔都为法拍的大宗交易,且大多交易规模较小。

  其中上海同济科技以自筹资金出资11.15亿元通过股权交易的方式取得益田假日广场在建工程,为成交规模最大项目。该项目坐落于上海新江湾城街道412街坊9丘,总建筑面积为181,012.60平方米,分为写字楼部分与商业部分。

  从单城市成交情况来看,5月北京、上海两城大宗市场交易活跃度较去年同期有不同程度上升,其中北京成交额较去年同期增加16.7亿元,同时较2022年同期成交规模也有明显增长;上海由于去年同期没有成交,今年5月呈现增幅,但相对于2022年5月49.2亿元的成交规模来讲,近两年成交规模大幅缩水。其余两个一线城市广州、深圳5月无大宗资产成交。值得一提的是,杭州、青岛、宁波等城市5月大宗市场相对活跃,但成交规模都偏小。


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  从投资业态偏好来看,2024年5月32城统计口径内大宗交易物业类型中商业依旧为其主力业态,占总交易规模的58.9%,其次为工业/物流,成交额为10.7亿元,占比为22.04%,酒店/公寓规模次之。

  相较于前两年,除商业资产外,其余成交的物业类型规模均有大幅减少,尤其是大宗市场热度较高的办公/研发资产5月成交额较2022年同期下降85.2%,同时环比降幅连续两月扩大。

  目前写字楼市场仍处于深度调整期,加之部分业主抛售,投资者信心不足,使得相关资产成交缩水明显。


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  需要注意的是,2024年5月,重点城市项目挂牌量环比增加6.4%,但大宗项目每㎡单价方面,环比下降3.1%,降幅略有扩大。其中北京、上海大宗资产挂牌每㎡单价自3月起连续3个月下降。

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  具体到房企项目方面,近期房企非住项目出售均为应对债务进行资产变现。

  如5月万科深圳湾项目挂牌不久即传来成交消息,万科22亿元出售深圳湾超级总部地块,买家是深圳市百硕迎海投资有限公司、深圳市地铁集团有限公司。该土地用途为商业办公及酒店,土地年限目前剩余23年7个月,地块土地面积1.9万㎡,总规划建筑面积不超过16.7万㎡,建成后,要求70%的建筑面积自持。

  合景泰富以2.3亿元的交易对价出售杭州熙蓝酒店管理有限公司100%股权予科学城集团抵偿融资租赁债务。杭州熙蓝酒店管理有限公司持有酒店物业坐落于杭州市余杭区,建筑面积为1.76万㎡,其中租赁面积合计3329.3㎡已出租给商铺租户,余下部分为杭州木莲庄酒店。

  从房企各季度发债及到期债券情况来看,2024年债务到期压力依然较大,一二季度到期规模均超1300亿,累计近2800亿元。

  而从65家典型房企的融资总量来看,截至2024年5月65家典型房企的累计融资总量为1835.49亿元,同比减少33.2%。

  可见,房企偿债压力仍然较大,化债之路依然任重道远。


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  整体来看,最近几个月,市场大宗资产挂牌量虽略有增加,但与去年年底扎堆挂牌的情况不同,当前市场买卖方仍以观望为主,资产“变现”难度颇高,95%的项目挂牌价在3亿元以内,8成左右的项目挂牌价在1亿元以内。同时受法拍交易集中影响,折价出售进一步降低了单笔成交额。

  作为大宗交易市场成交主力的上海,2024年前5个月大宗资产总成交规模约150亿,仅有去年同期的5成左右

  目前大宗交易市场仍未见到可以提振市场信心的政策,央行货币政策兼顾多目标平衡,“降准”“降息”仍有待三季度落地。

  因此,我们认为当前大宗资产交易市场仍处于待回暖状态,观望情绪可能延至年底。